（2025年11月12日·上海）站在“十五五”規(guī)劃開局之年的重要?dú)v史節(jié)點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展也正步入深刻重構(gòu)的關(guān)鍵階段。傳統(tǒng)業(yè)態(tài)與新興模式加速融合，行業(yè)邊界逐漸消融，而消費(fèi)端的需求則以前所未有的速度分化與升級。
身處這一變局，全行業(yè)亟需凝聚共識、協(xié)同聯(lián)動(dòng)，在交流中汲取前行的力量與信心，穩(wěn)健穿越風(fēng)雨、邁向新局。
11月12日，2025觀點(diǎn)商業(yè)年會在上海召開，本屆年會聚焦“向上的信心”，匯聚業(yè)界精英，圍繞前沿議題，共同探尋變革時(shí)代的破局之道與發(fā)展路徑。
2025觀點(diǎn)商業(yè)年會
錨定“十五五”航向，中國商業(yè)聯(lián)合會購物中心分會副會長兼專家委員會首席專家蔡云向我們拆解新型城市建設(shè)中商業(yè)地產(chǎn)的新機(jī)遇與新圖景。
在她看來，“十五五”規(guī)劃為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供了廣闊空間和機(jī)遇。預(yù)計(jì)“十五五”期間，全國一線城市30年以上樓齡商辦物業(yè)總面積將突破2億平方米，其中40%處于低效運(yùn)營狀態(tài)（空置率超15%）。二線城市存量商辦項(xiàng)目年均新增供應(yīng)量約1500萬平方米，但去化周期長達(dá)36個(gè)月，存量盤活迫在眉睫。
中國商業(yè)聯(lián)合會購物中心分會副會長兼專家委員會首席專家 蔡云
蔡云表示，在新型城市建設(shè)中，商業(yè)地產(chǎn)需要緊跟規(guī)劃導(dǎo)向，以創(chuàng)新為動(dòng)力，以綠色為引領(lǐng)，以存量更新為重點(diǎn)，不斷提升自身的競爭力，為城市的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)的增長做出更大的貢獻(xiàn)。
重識本質(zhì)，在分化中把握方向
傳統(tǒng)商業(yè)正與新科技、新需求、新場景、新動(dòng)能深度融合，推動(dòng)全業(yè)態(tài)進(jìn)入良性發(fā)展階段。如何直面變局，穩(wěn)中求新？華潤萬象生活執(zhí)行董事、副總裁、商業(yè)航道總經(jīng)理王磊分享了他的觀點(diǎn)。
華潤萬象生活執(zhí)行董事、副總裁、商業(yè)航道總經(jīng)理 王磊
王磊表示，商業(yè)地產(chǎn)的地產(chǎn)屬性在慢慢淡化，行業(yè)會回歸到理性，回歸到重視客戶、消費(fèi)者的狀態(tài)。雖然這是承壓的狀態(tài)，但也是比較良性的狀態(tài)。
他認(rèn)為，商業(yè)行業(yè)下一步會慢慢進(jìn)入整合的階段，無論做商業(yè)地產(chǎn)或者商業(yè)零售，都要回歸初心，更加注重產(chǎn)品和產(chǎn)品力。
也正因如此，商業(yè)地產(chǎn)未來一定是運(yùn)營為王，資產(chǎn)的價(jià)值跟成本基本上沒有關(guān)系，“前期投入的關(guān)系不是特別大，所以運(yùn)營能力變得特別重要。能夠創(chuàng)造多少現(xiàn)金流，資產(chǎn)的價(jià)值就是多少。”
面向未來，王磊判斷未來10到20年私域流量是非常牢固的護(hù)城河。未來的線下生意，沒有私域流量會很難生存。流量入口正在重構(gòu)，線上的流量入口變得更加重要，我們要建立自己的流量入口。
“別人的入口，我們不排斥；但是自己的入口，也會非常重要。”
平安不動(dòng)產(chǎn)首席運(yùn)營官曾燦霞在演講中談到，并不是叫不動(dòng)產(chǎn)，就可以穿越周期，只有優(yōu)質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)才能穿越周期，這是市場在當(dāng)下給我們的一個(gè)最大提示。
平安不動(dòng)產(chǎn)首席運(yùn)營官 曾燦霞
“作為從業(yè)者，在這個(gè)時(shí)點(diǎn)上，要真正回到資產(chǎn)價(jià)值創(chuàng)造的原點(diǎn)，思考是什么導(dǎo)致了這種分化，思考租金從哪里來，思考如何可持續(xù)的增長，變得尤為關(guān)鍵。”
她以商場為例，表示商場是toB toC的業(yè)務(wù)，商場經(jīng)營的本質(zhì)是不斷用更好的資源吸引更好的客戶，再用更好的客戶吸引更好的租戶資源。伴隨著這個(gè)循環(huán)向上的過程，實(shí)現(xiàn)銷售額的提升和項(xiàng)目租金水平的提升。
她指出，商場核心在做兩件事，一個(gè)是面向B端的租戶組合的優(yōu)化，另一個(gè)是面向C端的客戶質(zhì)量的提升。
“一個(gè)商場應(yīng)該關(guān)注什么？如果我們商業(yè)地產(chǎn)圈在做排名的時(shí)候，大家談的是銷售額排名，而不再是規(guī)模、租金或者客流的時(shí)候，那么這個(gè)市場就真的是走向成熟了。”
此外，在她看來，REITs的本質(zhì)是一種機(jī)制設(shè)計(jì)，并不改變底層資產(chǎn)的經(jīng)營邏輯。REITs需要關(guān)注三個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)，首先是股票屬性帶來的市場波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，第二是底層資產(chǎn)層面的風(fēng)險(xiǎn)，最后一個(gè)是管理機(jī)制帶來的風(fēng)險(xiǎn)。
曾燦霞表示，要做到認(rèn)知上的同頻，機(jī)制上的共振，“未來，一切有利于支持管理人、尊重資產(chǎn)運(yùn)營基本常識而做的經(jīng)營安排，都應(yīng)該被堅(jiān)持，反之亦然。”
隨著傳統(tǒng)商業(yè)與新業(yè)態(tài)、新模式、新場景加速融合，人工智能為代表的科技創(chuàng)新不斷改寫商業(yè)未來，但業(yè)態(tài)之間邊界更趨于模糊，市場需求與風(fēng)向也日新月異。
在此背景下，全體大會的鏗鏘行主題討論聚焦“消費(fèi)的未來”，由德勤中國消費(fèi)行業(yè)主管合伙人張?zhí)毂鴵?dān)任主持，與對話嘉賓們圍繞三大分議題展開深入交流。
鏗鏘行主題討論：消費(fèi)的未來
主持嘉賓：德勤中國消費(fèi)行業(yè)主管合伙人張?zhí)毂?/p>
對話嘉賓：中國商業(yè)聯(lián)合會購物中心分會副會長兼專家委員會首席專家蔡云
越南南龍地產(chǎn)CEO，桉得資本董事長、CEO羅臻毓
東原致新、東原仁知董事長羅韶穎
光大安石資管總裁周頌明
張?zhí)毂赋觯虑谕ㄟ^長期跟蹤幾十個(gè)賽道、幾百家上市公司發(fā)現(xiàn)，過去幾年雖然宏觀偏弱，但是大概有1/3跟蹤的賽道是增長的。
“這些賽道背后有相應(yīng)的驅(qū)動(dòng)因素，如寵物經(jīng)濟(jì)、文化經(jīng)濟(jì)、健康經(jīng)濟(jì)、銀發(fā)經(jīng)濟(jì)、單身經(jīng)濟(jì)等。”在他看來，商業(yè)從業(yè)者需要尋找一些結(jié)構(gòu)性的機(jī)遇。
據(jù)越南南龍地產(chǎn)CEO，桉得資本董事長、CEO羅臻毓觀察，以往的寫字樓、社區(qū)商業(yè)基本上拼的是硬件，比如建筑、空間，現(xiàn)在拼的是內(nèi)容。
他指出，以后建筑物的空間可能會分化，從傳統(tǒng)的寫字樓、商場變成綜合的體驗(yàn)容器，承載社交、教育、娛樂、健康等功能。“因此，需要與增加的服務(wù)內(nèi)容相結(jié)合。”
與此同時(shí)，從地點(diǎn)的角度看投資，不管是人口的分布或是商業(yè)中心的成立，一線城市，二線城市已經(jīng)成為定局。“商業(yè)行業(yè)需要從城市更新的角度，打造新一代的空間、新一代的建筑。”
東原致新、東原仁知董事長羅韶穎的觀察落在了具體人群，她指出：“中國是一個(gè)有著十四億人口的大國，僅一二線城市就已經(jīng)有四億人口，意味著消費(fèi)力基礎(chǔ)已經(jīng)是一個(gè)非常大的總數(shù)。從這一角度看，應(yīng)該值得慶幸。
以從業(yè)者的角度，基于這樣一個(gè)總數(shù)，進(jìn)行消費(fèi)需求的激活與提升，需要從大的總量里面拆解哪些人有錢且有消費(fèi)需求待釋放。
羅韶穎注意到兩個(gè)群體，一是中年初老人群，他們的收入結(jié)構(gòu)達(dá)到了人生的峰值，同時(shí)需要花錢解決的痛點(diǎn)卻越來越多；第二類是年輕群體，年輕人是最有動(dòng)力花錢的，而且只要想花錢，就總有來源弄到錢。”
光大安石資管總裁周頌明表示，從激發(fā)商業(yè)需求的角度來說，最主要的是找到自己的核心競爭力。
他認(rèn)為，商業(yè)業(yè)態(tài)需要特殊的心理，在場景和內(nèi)容、情緒價(jià)值上花更多的心思，挖掘新內(nèi)容，打造新場景——比如粉絲經(jīng)濟(jì)，因?yàn)榉劢z更愿意為情緒消費(fèi)。
共建信心，在融合中尋找確定
鏗鏘行之后，光大安石資管總裁周頌明再次登臺帶來《破而后立：開啟資產(chǎn)價(jià)值新時(shí)代》主題演講。
他指出，專業(yè)化時(shí)代的破局之道可以分為三個(gè)層面。
光大安石資管總裁 周頌明
首先是分化與整合：存量龐大但效率偏低，市場進(jìn)入深度洗牌期，分化整合加速；第二是定制化與精細(xì)化：粗放增長難以為繼，定制化精細(xì)化成為主流，專業(yè)能力構(gòu)筑護(hù)城河；第三是經(jīng)驗(yàn)與創(chuàng)新：專業(yè)的商管能力、豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，以及基于當(dāng)下的戰(zhàn)略適配性，成為突圍關(guān)鍵。
據(jù)其觀察，行業(yè)內(nèi)的分化和整合還在繼續(xù)。項(xiàng)目層面，寫字樓、商業(yè)市場因?yàn)楣┬桕P(guān)系失衡，原來開發(fā)商持有的項(xiàng)目扛不住市場波動(dòng)，慢慢就會被淘汰，以轉(zhuǎn)型、變性或者其他形式重塑。
公司層面，很多開發(fā)商有自己的酒店管理公司、商管公司、物業(yè)公司，管理規(guī)模不大，偏小中型居多。但管理成本是差不多的，算下來實(shí)際上不怎么賺錢。
而公司層面整合以后，兩三個(gè)公司整合成一家，管理成本的增加非常有限。只要項(xiàng)目本身表現(xiàn)不錯(cuò)，利潤就能夠覆蓋，所以行業(yè)內(nèi)整合的機(jī)會還在。
印力集團(tuán)執(zhí)行總裁兼上海城市商業(yè)公司董事長姚海波也是一位“實(shí)戰(zhàn)派”，他結(jié)合自身經(jīng)驗(yàn)，圍繞印力集團(tuán)的REIT戰(zhàn)略及購物中心全鏈條資產(chǎn)管理展開分享。
印力集團(tuán)執(zhí)行總裁兼上海城市商業(yè)公司董事長 姚海波
姚海波指出，未來商業(yè)地產(chǎn)公司在核心城市要做價(jià)值的深耕者，而非規(guī)模的崇拜者。
他認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)要面對價(jià)值取舍，接下來聚焦存量資產(chǎn)的效率提升和更新，思考如何為合作伙伴、顧客提供情緒價(jià)值，以及擁抱科技帶來的深刻變化和效率提升。
在他看來，REITs對于不動(dòng)產(chǎn)商而言，一方面倒逼透明化、規(guī)范化，另外一方面給更多人提供了介于一二級市場和債券之間的更好的投資產(chǎn)品。“隨著REITs規(guī)模的不斷擴(kuò)大和投資理財(cái)產(chǎn)品活躍度提高，REITs市場會不斷向好。”
不過，不動(dòng)產(chǎn)的本質(zhì)是為城市創(chuàng)造有溫度的空間，為消費(fèi)者提供有價(jià)值的體驗(yàn)，也為投資者帶來可預(yù)期的回報(bào)。
姚海波認(rèn)為，REITs不是一個(gè)終點(diǎn)，而是一個(gè)行業(yè)走向成熟的起點(diǎn)，必須要求我們用更專業(yè)的能力、更開放的思維、更長期的視角去經(jīng)營每一個(gè)資產(chǎn)。
第二場主題討論會聚焦“商業(yè)的信心”，圍繞“市場風(fēng)向把握，商業(yè)破局的切入方向”、“REITs新紀(jì)元，存量資產(chǎn)如何釋放價(jià)值”、“跨界融合，探索多元生態(tài)的創(chuàng)新組合”以及“輕資產(chǎn)的實(shí)踐路徑與未來方向”四個(gè)分議題展開。
主題討論會：商業(yè)的信心
主持嘉賓：廣東省房協(xié)專家委主任委員、原世聯(lián)行集團(tuán)首席技術(shù)官黎振偉
對話嘉賓：綠城中國商管事業(yè)部、綠城資產(chǎn)管理集團(tuán)總經(jīng)理郜琰豫
招商局置地資管有限公司執(zhí)行董事郭瑾
遠(yuǎn)洋集團(tuán)商業(yè)公司總經(jīng)理孔繁琢
F.O.G.富尚資產(chǎn)集團(tuán)董事長、越秀REITs獨(dú)立董事陳曉歐
觀點(diǎn)新媒體的“老朋友”，廣東省房協(xié)專家委主任委員、原世聯(lián)行集團(tuán)首席技術(shù)官黎振偉再次來到活動(dòng)現(xiàn)場。作為本場討論會的主持人，他以商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的兩個(gè)近期事件為切入點(diǎn)，向參與本環(huán)節(jié)的嘉賓拋出疑問：都說信心比黃金重要，但是何謂商業(yè)的信心？又該如何樹立商業(yè)的信心？
綠城中國商管事業(yè)部、綠城資產(chǎn)管理集團(tuán)總經(jīng)理郜琰豫認(rèn)為，要正確的判斷當(dāng)下形勢，同時(shí)認(rèn)清市場、認(rèn)清自己。
在他看來，盡管綠城中國在住宅領(lǐng)域一騎絕塵，在商用板塊相對低調(diào)。但現(xiàn)階段，就綠城中國自身而言，還是要審時(shí)度勢，知道自身的優(yōu)勢在哪里。也就是堅(jiān)定把房地產(chǎn)住宅作為主營業(yè)務(wù)，不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營作為賦能和輔助性業(yè)務(wù)。
“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型多業(yè)態(tài)和跨界經(jīng)營的關(guān)鍵點(diǎn)，在于怎樣和主業(yè)打通。脫離了主業(yè)談跨界，其實(shí)是小范圍的狹隘跨界。應(yīng)該要做的是基于企業(yè)現(xiàn)實(shí)與主業(yè)打通，更多進(jìn)行跨界賦能，把不同業(yè)態(tài)融合在一起。”
關(guān)于商業(yè)的信心，招商局置地資管有限公司執(zhí)行董事郭瑾?jiǎng)t認(rèn)為，市場和政策是外因，資金實(shí)力和運(yùn)營能力是內(nèi)因。外因是第一性，起主導(dǎo)作用；內(nèi)因是第二性，但具有主觀能動(dòng)性。
內(nèi)因方面，郭瑾進(jìn)一步指出，資金實(shí)力、人員是給予信心的必要條件，更重要的是一個(gè)公司的文化，包括管理層對市場趨勢的判斷，這才是信心中最重要的核心。
遠(yuǎn)洋集團(tuán)商業(yè)公司總經(jīng)理孔繁琢同樣認(rèn)為商業(yè)的信心應(yīng)該有兩個(gè)方面的含義。“一方面是對市場的信心，這個(gè)行業(yè)發(fā)展到今天雖然形式變化多樣，但本質(zhì)邏輯沒變。第二方面，就中國的人均消費(fèi)水平來看，未來還有巨大的發(fā)展空間。”
他對行業(yè)前景保持樂觀態(tài)度，“站在一個(gè)相對長的時(shí)間來看，市場還有巨大潛力和機(jī)會。”
回歸到企業(yè)層面，有沒有信心是取決于多方面的。孔繁琢指出：“一個(gè)企業(yè)的成長發(fā)展肯定是內(nèi)因和外因結(jié)合，但不同的階段需求不一樣：想要活得長，一定是風(fēng)控做得好；想要發(fā)展快，一定是機(jī)遇把握得準(zhǔn)；想要比別人賺錢多，一定是專業(yè)能力強(qiáng)。”
F.O.G.富尚資產(chǎn)集團(tuán)董事長、越秀REITs獨(dú)立董事陳曉歐深以為然。他將當(dāng)前周期下增強(qiáng)信心的方法概括為“開運(yùn)金”，即開發(fā)、運(yùn)營、金融的融合運(yùn)作。
“不是單一的開發(fā)、運(yùn)營或金融，三者需要融合在一起，這是下行期內(nèi)功的重要體現(xiàn)。”
陳曉歐還指出，“REITs市場很有可能是未來房地產(chǎn)市場的一個(gè)出路，現(xiàn)在這個(gè)出路還不是很明顯。但像越秀去年發(fā)的私募REITs，不用繁瑣的上市過程，仍然可以盤活資產(chǎn)。”
此外，他還建議多關(guān)注國外REITs市場，像日本、新加坡等較為活躍的市場，不必將眼光局限在國內(nèi)，應(yīng)該放寬視野，尋找定位，通過創(chuàng)新型思考激活企業(yè)創(chuàng)新型的金融模式。
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